6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Bu yazıda, günümüz şartlarında kira koşullarının sürekli değişmesi nedeniyle uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin nasıl belirlendiğine ilişkin temel esaslar ele alınacaktır.
Kira Bedelinin Taraflarca Belirlenmesi
Kira bedeli, başlangıçta taraflarca serbestçe belirlenebilir. Kanun koyucu, kira bedeli artış oranı sınırlamaları ve kira bedelinin tespiti ile ilgili dava açma imkanı gibi yasal düzenlemelerle kiracıyı korumaktadır.
Kanun Koyucunun Korumacı Düzenlemeleri
Yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle başlangıçta belirlenen kira bedeli zamanla uyuşmazlık konusu haline gelebilmektedir. Kanun koyucu, bu sorunu çözmek için çeşitli düzenlemelere yer vermiştir:
TBK m. 344/I: Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinde yapılacak artışa ilişkin anlaşma yapabilirler. Bu anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
7409 Sayılı Kanun m. 4: 2/7/2023 - 1/7/2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira bedellerinde artış oranı, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25'ini geçmemek koşuluyla sınırlandırılmıştır.
TBK m. 344/III: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira Tespit Davası
Taraflarca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir anlaşma yapılamadığı veya yasal sınırlamalar aşıldığı durumlarda kiracı, kira bedelinin tespiti için dava açabilir.
Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce veya kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmasından itibaren izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir.
Mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi, kanun koyucu tarafından çeşitli düzenlemelerle sınırlandırılmış ve korunmuştur. Kiracılar, yasal sınırlamalar aşıldığı veya kira bedeli artışı konusunda anlaşma sağlanamadığı durumlarda kira tespit davası açarak haklarını arayabilirler.
Bu yazıda ele alınan temel esaslara ek olarak:
Yargıtay'ın kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yerleşik içtihatları da dikkate alınmalıdır.
Kira bedelinin tespiti davasında bilirkişi incelemesi yapılması mümkündür.
Davada kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı da belirlenmelidir.
NOT: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yasal tavsiye niteliği taşımamaktadır. Yasal haklarınızla ilgili herhangi bir konuda hukuki yardım almanızı tavsiye ederiz.
Kaynaklar
https://www.axasigorta.com.tr/blog/kira-sozlesmesi-yaparken-dikkat-edilmesi-gerekenler https://sen.av.tr/tr/makale/Kira-Artis-Oranina-Getirilen-Yuzde25-Sinirlamasi-Karsisinda-5-Yildan-Uzun-Sureli-Veya-5-Yildan-Sonra-Yenilenen-Kira-Sozlesmelerinin-Durumu https://acikders.ankara.edu.tr/mod/resource/view.php?id=111831
Comments