Kira sözleşmeleri, mülk sahipleri (kiraya veren) ile kiracılar arasındaki en temel hukuki düzenlemelerden biridir. Bu sözleşmeler, her iki tarafın da hak ve sorumluluklarını belirler. Kiracının sözleşmedeki yükümlülüklere uymaması durumunda, kiraya veren belirli koşullar altında kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Hukuki Dayanak
Kira sözleşmesinde aykırı kullanım nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ("TBK") ilgili hükümleridir. TBK'nın 352. maddesi, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü düzenler. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda, kiraya veren belirli şartlar altında kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Aykırı Kullanım Haller
TBK'nın 352. maddesi, kiracının aykırı kullanım hallerini iki ana başlık altında toplar:
Kiralananı Özenle Kullanmama: Kiracının kiralananı dikkatsizce veya kötü niyetle kullanması, kiralananın zarar görmesine veya değerinin azalmasına neden olması bu kapsamda değerlendirilir. Örneğin, kiracının kiralananı izinsiz tadilat yapması, kiralananı aşırı derecede kirletmesi veya kiralananı dikkatsizce kullanarak hasara neden olması aykırı kullanım olarak kabul edilebilir.
Komşulara Saygı Göstermeme: Kiracının komşularını rahatsız edecek şekilde davranması, gürültü yapması, kiralananı uygunsuz amaçlarla kullanması veya komşularla kavga etmesi gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilir.
Kiralanan taşınmazın sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliyesi ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316 kapsamında düzenlenmiştir.
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
1- Kiracının Kiralanan Taşınmazı Sözleşmeye Uygun Şekilde Kullanma Yükümlülüğü
Kiracının kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanma yükümlülüğü TBK m. 316/1 kapsamında düzenlenmiştir:
“MADDE 316/1- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”
Buna göre, kiracı, kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmakla yükümlüdür.
Tahliye Davası Süreci
Kiraya verenin, kiracının aykırı kullanımından dolayı tahliye davası açabilmesi için aşağıdaki adımları izlemesi gerekir:
İhtar: Kiraya veren, öncelikle kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek aykırı kullanımını bildirmeli ve bu durumun düzeltilmesini talep etmelidir. İhtarnamede, aykırı kullanımın ne olduğu açıkça belirtilmeli ve kiracıya belirli bir süre verilerek durumun düzeltilmesi istenmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gün olmalıdır.
Dava Açma: Kiracının ihtarnameye rağmen aykırı kullanımını sürdürmesi halinde, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Dava dilekçesinde, kira sözleşmesi, aykırı kullanımın detayları, ihtarname ve diğer deliller sunulmalıdır.
Mahkeme Kararı: Mahkeme, tarafları dinleyerek ve delilleri değerlendirerek karar verir. Kiracının aykırı kullanımının sabit olması halinde, mahkeme kiralananın tahliyesine karar verebilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
İspat Yükü: Tahliye davasında, aykırı kullanım iddiasını ispat yükü kiraya verene aittir. Bu nedenle, kiraya verenin aykırı kullanımı kanıtlayacak delilleri (fotoğraflar, tanık ifadeleri, vb.) toplaması önemlidir.
Haklı Nedenler: Kiracının aykırı kullanımı, bazı durumlarda haklı nedenlerle mazur görülebilir. Örneğin, kiracının kiralananı tadilat yapması, binanın güvenliği için gerekliyse veya kiraya verenin izniyle yapılmışsa aykırı kullanım olarak değerlendirilmeyebilir.
Sözleşme Hükümleri: Kira sözleşmesinde, aykırı kullanım halleri ve tahliye koşulları daha detaylı olarak düzenlenmiş olabilir. Bu nedenle, dava sürecinde kira sözleşmesinin dikkatlice incelenmesi önemlidir.
Kira sözleşmesinde aykırı kullanım nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kiralananın korunması ve sözleşme şartlarının yerine getirilmesi amacıyla başvurduğu bir hukuki yoldur. Bu tür davalarda, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarının korunması için hukuki sürecin dikkatlice takip edilmesi ve adil bir kararın verilmesi önemlidir.
Not: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olayın kendine özgü koşulları olduğundan, bir tahliye davası durumunda mutlaka bir avukata danışılması önerilir.
Comments